这是严肃君的第619篇推送

北京官宣“认房不认贷”已满一周，最初的喧嚣过后，也有了基本的市场成交样本。

(资料图片仅供参考)

现在，我们可以来谈谈这场，近6年来北京最大的楼市放松了。

1.

首先必须说，这是一场超出所有人预期的楼市放松，甚至有点惊喜变惊吓。

在七八月份各大部门轮番喊话阶段，严肃君一直判断的是，“降首付、降利率、税费减免、认房不认贷”四个大招，具体到北京，最有可能先从降利率开始，而“认房不认贷”大概率先从房山等区域试点进行。

没想到，直接“全市域”范围内执行“认房不认贷”。

*注意，网签日期在9月1日（含）之后的住房交易，按新政执行；原有离婚相关房贷政策不变，仍需离婚满一年后，名下无房，才可以认定为首套房贷；公积金贷款暂不执行新政。

2.

也正是因为新政力度超预期，所以市场即时出现热烈反应，很正常。

据统计，新政发布后的第一个周末（9月2日至9月3日），北京二手房成交量为2800套，约为8月份周末成交均值的2倍。

而新房成交量为约1800-2000套，包括新开盘的融创壹号院与中建璞园，约占8月份整月新房成交的一半。

值得一提的是，从8月29日收盘，到9月6日收盘，几天之内63家港股房企的股价，呈现涨势的有51家，占比超过八成。

据业内人士分析，新政出台后出手的购房者主要分为三部分。

“一部分是本身资金就比较充足的，新政推动下直接入手。另一部分则是因为比如有过房贷记录，所以不能享受首套房政策的，在新政落地之后也会出手。还有一部分是改善性需求的，卖掉现有的房子，然后去置换品质更好的房子。”

3.

但一片形势大好的B面是，北京不管新房还是二手房，库存都处于历史高位。

目前，北京绿中介官网显示在售二手房源为132050套，其工作人员表示，还有2-3万套因为证照不全，尚未对外展示。有媒体报道称，新政落地5天，北京二手房挂牌量增加4千多套，整体可能已超16万套。

而北京新房目前整体库存在7.3万套左右，去化时间将近一年。

从新政落地后，各售楼处反馈来看，上周末客户到访量平均增长2-3倍，成交量也实打实得到了提升，将会体现在9月份新房网签。

但严肃君观察到的一个现象是，虽然氛围火热，开发商却大多没有借机涨价，而是尽快出货，顶多收回前期折扣。

毕竟新政影响到底如何还是未知数，大部分改善客群还需要“卖一”来重新获得首套资格。

库存高企，竞争又激烈的情况下，先吃下既有客户才是明智之举，一涨价可能就把客户赶到别人售楼处了。

4.

这也与北京楼市新政目的不谋而合---要推动成交量的上涨，而不是成交价的上涨。

未来走向，无非两个。

假设楼市成交只是短暂火热，并未形成根本扭转，那么还会继续出台各类松绑政策，比如这两天疯传的路透社言论，一线城市将完全放开限购。

“认房不认贷”后效果最不明显的广州，据说已经在研究分区放开限购的政策。

总而言之，不断释放政策利好，直到购房者重拾信心，重建预期。

假设楼市成交就此持续稳定向上，甚至带动了房价上涨，那完全可以重启限贷，再次收缩，以维持房价稳定。

但严肃君认为，至少就北京而言，房价缺乏上涨基础。

看供应端，新房二手房库存本身都已经处于历史高位，且二手房挂牌量持续增长中；而需求端，“认房不认贷”主要影响的是“卖一买一”的改善人群，要想重新获得首套资格和资金，不仅需要足够多的刚需人群接盘，也需要足够长的置换时间。

供大于求的局面，短时间内难以扭转。

跳出房地产本身，只有经济层面指标向上，就业形势好转，收入预期增强，才是托举房价的真正基础。

像严肃君同事，虽然新政后重新获得了首套资格，但并不为4成首付所动，依然决定8成首付买房，正是因为对于后市发展预期较低。

有了上杠杆的机会，却没人想上杠杆，这才可怕。

5.

“认房不认贷”的同时，北京的三批次宅地供应也在悄悄持续上架。

9月底将正式开拍的三宗，相较于周边在售新房项目，未来销售指导价，都上涨了2-3千元/平。

在新政和涨价的双重激励下，北京土地市场大概率会重现“抢地”盛况。

互动时刻：

对于普通购房者而言，严肃君的建议依然是，房住不炒，切忌跟着情绪走，最起码先看看这个周末北京楼市成交情况。